La ineficacia de los contratos de arras a efectos del cumplimiento de los plazos de reinversión en la enajenación de la vivienda habitual

En la respuesta a la Consulta Vinculante V2315-2020, de 7 de julio de 2020, la Dirección General de Tributos se ha pronunciado sobre la ineficacia de la firma de un contrato de arras, a los efectos del cumplimiento de los plazos de reinversión establecidos para aplicar la exención de la ganancia patrimonial obtenida en la enajenación de la vivienda habitual.

La consultante había enajenado su vivienda habitual en abril de 2018, manifestando su intención de reinvertir el importe obtenido en la adquisición del 50 por ciento de una nueva vivienda, firmando un contrato de arras en julio de 2020.

En su respuesta, la Administración Tributaria recuerda que el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en el artículo 41.3, dispone que la reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual, dando también derecho a la misma las cantidades que se destinen a satisfacer el precio de una vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión.

Para el cómputo de estos plazos es necesario tener en cuenta las medidas contenidas en la disposición adicional novena del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19, y en la disposición adicional primera del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en relación con la suspensión de los pazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos contemplados en la normativa tributaria.

Siguiendo lo establecido en estos Reales Decretos-ley, el cómputo de los plazos se ha paralizado desde el día 14 de marzo de 2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, hasta el 30 de mayo de 2020.

En cuanto a la fecha de adquisición del nuevo inmueble, deberá determinarse de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.462 del Código Civil: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura púbica, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.

Por tanto, la firma del contrato de arras no puede considerarse equivalente al concepto de adquisición de vivienda requerido en la normativa tributaria ya que, como se recoge en la Sentencia de 27 de abril de 1983 del Tribunal Supremo, “la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida”.

Finalmente, la contestación recuerda que, de no producirse la adquisición jurídica de la nueva vivienda habitual en el plazo de tiempo anteriormente indicado, la consultante perderá el derecho a exonerar de gravamen la totalidad de la ganancia patrimonial generada.