Asunción de deudas pendientes con la comunidad de propietarios en la adquisición de un inmueble

En la Consulta Vinculante V3629-2020, de 30 de octubre, se plantean las consecuencias tributarias derivadas de la adquisición de un inmueble en pública subasta, en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que el adquirente se tiene que hacer cargo de las deudas pendientes con la comunidad de propietarios correspondientes al ejercicio en que se produjo la adjudicación del inmueble y en los tres años anteriores, en aplicación del artículo 9.1 letra e de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que establece que:

“El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.

El consultante pregunta si puede considerar como mayor valor de adquisición del inmueble el importe de las deudas satisfechas a la comunidad de propietarios.

La respuesta parte del artículo 35 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que determina, en relación con las transmisiones a título oneroso que:

“El valor de transmisión estará formado por la suma de:

1. a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
2. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes”.

En relación con el supuesto planteado en la consulta, la Administración Tributaria entiende que “lo que recoge el precepto de la Ley sobre la propiedad horizontal es una afección del bien al pago de las cantidades adeudas a la comunidad de los antiguos propietarios, pero que no altera la consideración de deudores a la comunidad de los antiguos propietarios, por lo que el pago en esas condiciones por el nuevo propietario no incide en la consideración de ese pago como un mayor valor de adquisición del inmueble, pues surge un derecho de crédito a su favor que le abre la vía para reclamar el reembolso de su importe a los antiguos propietarios”.

De esta reclamación podría derivarse en el futuro una pérdida patrimonial para el adquirente del inmueble, cuando se cumplan las condiciones recogidas en el artículo 14.2 letra k de la Ley 35/2006, relativa a la imputación temporal de rentas:

“Las pérdidas patrimoniales derivadas de créditos vencidos y no cobrados podrán imputarse al período impositivo en que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

1.º Que adquiera eficacia una quita establecida en un acuerdo de refinanciación judicialmente homologable a los que se refiere el artículo 71 bis y la disposición adicional cuarta de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, o en un acuerdo extrajudicial de pagos a los cuales se refiere el Título X de la misma Ley.

2.º Que, encontrándose el deudor en situación de concurso, adquiera eficacia el convenio en el que se acuerde una quita en el importe del crédito conforme a lo dispuesto en el artículo 133 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, en cuyo caso la pérdida se computará por la cuantía de la quita.

En otro caso, que concluya el procedimiento concursal sin que se hubiera satisfecho el crédito salvo cuando se acuerde la conclusión del concurso por las causas a las que se refieren los apartados 1.º, 4.º y 5.º del artículo 176 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

3.º Que se cumpla el plazo de un año desde el inicio del procedimiento judicial distinto de los de concurso que tenga por objeto la ejecución del crédito sin que este haya sido satisfecho.

Cuando el crédito fuera cobrado con posterioridad al cómputo de la pérdida patrimonial a que se refiere esta letra k), se imputará una ganancia patrimonial por el importe cobrado en el período impositivo en que se produzca dicho cobro”.