Tributación en el cambio de uso y posterior venta de un inmueble arrendado

En la Consulta Vinculante V0126-21, de 29 de enero, un contribuyente plantea la calificación, a efectos de su tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de las rentas generadas en la venta de unos trasteros construidos en un local que, con carácter previo a su reforma, estaba arrendado como local comercial.

El local había sido adquirido en el año 2005 y había estado arrendado en el período anterior al año 2020, en que se procedió a su cambio de uso, efectuándose por una empresa de construcción las obras necesarias para su división en diecisiete trasteros para su posterior venta a terceros.

La Administración Tributaria entiende que, si el arrendamiento previo del local no se realizó como actividad económica, por no cumplir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, del IRPF (“se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”), el cambio de uso implica una afectación del local al desarrollo de la actividad económica de promoción de edificaciones.

En este sentido, el criterio mantenido por la Administración es que la promoción de edificaciones constituye una actividad económica cuando se cumplan los requisitos del artículo 27.1 de la Ley del IRPF, siempre que constituya una ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios, circunstancia que concurre cuando la promoción de edificaciones se realiza con la finalizar de destinarlas, en todo o en parte, a la venta a terceros, como sucede con los trasteros construidos.

Esta afectación no produce ninguna alteración patrimonial, tal y como dispone el artículo 28.3 de esta Ley (“la afectación de elementos patrimoniales o la desafectación de activos fijos por el contribuyente no constituirá alteración patrimonial, siempre que los bienes o derechos continúen formando parte de su patrimonio”), y el valor de afectación se determinará siguiendo lo establecido en los artículos 35.1 y 36 de la Ley, y 23.1 y 40 del Reglamento del IRPF.

El artículo 23.1 del Reglamento del IRPF, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, dispone que la afectación de bienes o derechos del patrimonio personal a actividades económicas se realizará por su valor de adquisición que, en función de las reglas previstas en los artículos 35.1 y 36 de la Ley, tengan en el momento de realizarse la misma.

El valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que se haya realizado, tomando como tal el valor determinado conforme a las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, si la adquisición se realizó a título lucrativo, incrementado en el coste de las inversiones y mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente, debiendo minorarse en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de su efectiva consideración como gasto fiscalmente deducible (artículo 40 del Reglamento del IRPF).

Una vez producida la afectación, los trasteros construidos tendrán la consideración de existencias y su transmisión generará rendimientos de actividades económicas y no ganancias o pérdidas patrimoniales para el contribuyente.

Por otra parte, el valor de afectación determinado conforme a las reglas anteriores, en la proporción que corresponda a cada uno de los trasteros, será una parte del coste de producción de los mismos, a lo que hay que añadir los gastos incurridos en su construcción. El coste de producción de los trasteros vendidos tendrá la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto de la actividad económica, tal y como establecen los artículos 28 y 30 de la Ley del IRPF.

Por último, en lo que se refiere a la imputación temporal de los rendimientos, el artículo 14.1 letra b de la Ley del IRPF dispone que se imputarán conforme a lo establecido en la normativa reguladora del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las especialidades que reglamentariamente puedan establecerse.

Siguiendo el artículo 11.1 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, los rendimientos íntegros de esta actividad deberán imputarse en el período impositivo en el que se produzca la venta de los trasteros, con independencia del momento en que se perciba el precio de los mismos.

Sin embargo, si el consultante hubiese optado por la aplicación del criterio de cobros y pagos, en los términos previstos en el artículo 7.2 del Reglamento del IRPF, los rendimientos deberán imputarse en los períodos impositivos en que se produzca el cobro de los mismos. Esta opción puede ejercitarse por los contribuyentes que desarrollen actividades empresariales sin carácter mercantil, o que determinen el rendimiento neto de su actividad en la modalidad simplificada del método de estimación directa o mediante estimación objetiva.