La incertidumbre de la urgencia

En las últimas semanas como consecuencia de la crisis sanitaria que estamos viviendo se han venido publicando diferentes medidas en distintos ámbitos al objeto de paliar las consecuencias económicas y sociales generadas por el COVID -19.

En lo referente al mundo inmobiliario, el Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo publicado en el BOE el pasado 1 de abril, recoge una serie de medidas. Quizás la medida más relevante incluida consiste, a grandes rasgos en que, a falta de acuerdo entre las partes, existe una obligación por parte de los arrendadores considerados como “grandes tenedores de inmuebles” de conceder a aquellos inquilinos que puedan encontrarse en situación de vulnerabilidad una quita del 50% de la renta durante el plazo que dure el estado de alarma (pudiendo extenderse otros cuatro meses más) o un aplazamiento del pago de la renta sin penalización ni intereses, fraccionando la misma durante los tres años siguientes o, en su caso, durante la vigencia del contrato.

Y siendo está la medida más relevante, igualmente es la más imprecisa y la que, en la práctica, más cuestiones e incertidumbre ha planteado, por ejemplo:

• ¿Cómo se puede saber si su arrendador es un “gran tenedor”?
• ¿Cómo puede saber un “gran tenedor” si su arrendatario está en una situación de vulnerabilidad y qué documentación debe entregarme a fin de justificar dicha situación?
• A la hora de computar los inmuebles para ser considerado “gran tenedor”, ¿debe entenderse solo a los destinados a vivienda o cabe incluir inmuebles destinados a locales?
• ¿No cabe considerar que existe una situación de vulnerabilidad respecto a aquellos arrendatarios de locales donde ejercían su profesión los cuales han tenido que cerrar obligatoriamente? ¿qué ocurre con ellos?

Y sin duda podríamos seguir…

Siento no estar en posición de resolver todas las cuestiones planteadas y muchas otras que seguro puedan surgir. A  grandes rasgos y en un intento de contestar parte de las mismas, parece que tomando en consideración el espíritu de la norma, la medida va únicamente referida al arrendamiento de vivienda, quedando así, excluido el arrendamiento de locales comerciales, donde en mi humilde opinión también podemos encontrarnos en situaciones que merecerían la misma protección, pues existen grandes tenedores, pensemos en propietarios de centros comerciales y se estén produciendo situaciones de vulnerabilidad, pensemos en los arrendatarios de locales donde llevan a cabo su negocio o profesión que es su única fuente de ingresos y hoy por hoy deben estar cerrados.

Con independencia de lo anterior, es decir, de la obligación legal o no que podamos tener de renegociar las rentas procedentes del alquiler, sin duda hacerlo puede generarnos un ahorro tributario, ya que recordemos que, por ejemplo, en el arrendamiento de locales nos encontraríamos ante una prestación de servicios sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo general del 21%, y que, al tratarse de una obligación de tracto sucesivo, el impuesto se devenga con la exigibilidad de la renta, lo que implica, que el arrendador deberá de ingresar la cuota de IVA correspondiente con ocasión del devengo con independencia de su cobro o no (cierto es que probablemente con posterioridad tenga la posibilidad de modificar la base imponible del impuesto). Igualmente, sobre la renta derivada del arrendamiento, salvo que concurra una causa de exoneración, existe obligación de practicar retención por parte del arrendatario en el momento de su exigibilidad, por lo que éste deberá ingresar la misma con independencia del pago de la renta o no, pudiendo imponerse una sanción en caso contrario.

Del mismo modo, en el caso de rentas procedentes del alquiler de viviendas, si bien el mismo está exento de IVA, dichas rentas deben integrarse conforme a devengo y con independencia de su cobro, en la base imponible del IRPF ya sea como rendimientos de capital inmobiliario o como rendimiento de actividades económicas, o del Impuesto sobre Sociedades, y ya con posterioridad podrá analizarse el incluir una provisión por dudoso cobro que mitigue dicho impacto.

Todo lo anterior, podría solventarse mediante un acuerdo expreso y formal entre las partes que modifique las obligaciones contractuales.

Con todo lo anterior, creo que en los tiempos que corren resulta práctico tener presente el dicho Más vale un buen acuerdo que un mal juicio, es decir, no esperemos a tomar decisiones porque haya una norma que nos obligue a ello o, incluso no esperemos a hacerlo hasta aclarar si entramos en el ámbito objetivo de la misma o no, puesto que anticiparnos puede generar importantes beneficios.